3 février 2010

« Comment s’enrichir en faisant du logement social pour les pauvres »

Les fausses résidences de luxe se vendent de plus en plus mal mais les promoteurs privés ont découvert un nouvel Eldorado à Aix les Bains!

A grands frais (plusieurs milliers d’euros) la municipalité aixoise vient de sortir un luxueux dépliant en quadrichromie sur papier glacé intitulé « habitat 2014, mode d’emploi ». Dans un premier temps on aurait été tenté de dire que c’était encore l’argent des contribuables de fichu en l’air pour une simple opération de poudre aux yeux et de promotion. Mais à la réflexion, et surtout à la lecture de ce document, on a changé d’avis…

Ce prospectus, à défaut d’avoir la moindre utilité pour les centaines de personnes qui cherchent désespérément un logement décent sur Aix les Bains, se veut le vade mecum du nouveau promoteur immobilier, à tel point qu’il aurait pu s’intituler « comment s’enrichir en faisant du logement social pour les pauvres ». Car, depuis que la crise a frappé les ventes des fausses résidences de luxe, le logement social à Aix les Bains est devenu le nouvel Eldorado des promoteurs en quête de profits financiers…

Ainsi, en lisant le fameux prospectus financé à grands frais par la mairie, faute d’apprendre comment on va loger demain les deux ou trois mille personnes qui attendent un logement à Aix, on sait désormais comment faire de bonnes affaires si on a un petit peu d’argent à placer. Le mode d’emploi est gentiment fourni en page 7 de ce « précieux » document. Ainsi, en cumulant toutes les aides, subventions diverses et défiscalisation, on découvre qu’il est désormais plus profitable de proposer du logement social bas de gamme que de construire des immeubles prétendument de standing.

Grâce à des aides diverses, le propriétaire (ou le nouvel acquéreur) de « vieux logements » à retaper peut espérer percevoir, par appartement, jusqu’à 8000 euros versés la ville pour « aide au travaux ». Il peut aussi recevoir, toujours de la ville, une prime « loyer » de 4000 euros dès qu’il obtient le conventionnement. Enfin le conseil général peut aussi lui accorder une autre prime de 6000 euros par logement remis sur le marché. Faisons l’addition : 8000 plus 4000 plus 6000 égalent 18.000 euros de prime par logement. Si l’on sait en plus que l’Etat, grâce à la fameuse GRL (Garantie des Revenus Locatifs), va lui garantir le paiement de ses loyers ainsi que la remise en état du logement à la fin du bail et qu’en plus l’heureux propriétaire peut également bénéficier d’une défiscalisation pouvant aller jusqu’à 70% des revenus fonciers bruts, on comprend mieux pourquoi certains se précipitent sur ce nouveau filon.

Dans le même prospectus il est d’ailleurs accordé une large place à un certain Guy Vidal, président de la Sollar, et présenté comme le « partenaire privilégié de la ville d’Aix les Bains » en matière de logement social. Or, ce que le prospectus oublie de préciser, c’est que la Sollar est avant tout une société anonyme de droit privé (au capital social de 13 millions d’euros) qui est là pour faire des bénéfices à la différence de l’OPAC ou de la SAEMCARRA qui, eux, par leurs statuts, ne peuvent pas faire de bénéfices. De fait, au dernier bilan connu, la Sollar a réalisé un chiffre d’affaires de plus de 26 millions d’euros pour un résultat d'exploitation de 9 millions et un bénéfice net de 3 millions d'euros.

Belle rentabilité pour un effectif de 47 salariés ! Voilà une société qui a compris, bien avant les autres, tout l’intérêt qu’il y avait à s’occuper de « logement social » dès lors que l’Etat et les collectivités locales abondaient largement.

Si l’on se demandait encore pourquoi Dominique Dord, notre agent immobilier très spécial, avait choisi de faire appel à cette société anonyme lyonnaise pour « gérer » les logements sociaux dans la ville alors qu’il avait déjà à sa disposition deux organismes à but non lucratif, comme l’OPAC (géré par le département) et surtout la SAEMCARRA (société d’économie mixtet dont le maire est, de droit, le président) on a maintenant la réponse. Le logement social c’est devenu une affaire tellement rentable qu’il serait dommage de la laisser à des sociétés qui ne font pas de bénéfices.. !

Et cela nous renvoie à l’un des paradoxes aixois. Le député-maire UMP voulait à l’origine faire de la ville une citée huppée réservée aux catégories aisées. Pour cela il avait cédé tous les terrains municipaux disponibles à des promoteurs privés censés construire des logements dits de standing. L’abondance de l’offre et la crise ont fait que la clientèle s’est détournée de ce type de logements qui apparaissent ainsi moins rentables qu’au milieu des années 2000. Pire même pour le « pauvre » Dord et ses illusions, les clients ont totalement boudé les fameuses « résidences de tourisme » dont il disait qu’elles représenteraient l’avenir. La résidence du Petit Port (résid’hôtel) est un fiasco et le projet du parc de la Crémaillère a été abandonné. Ne reste donc plus, pour enrichir les promoteurs, que le logement social, d’où le revirement récent du député-maire UMP. On comprend également mieux pourquoi certains promoteurs locaux, sentant le vent venir ont déjà préféré « investir » dans le logement social (cf X. Marin avenue Ch. De Gaulle). En réalité il apparaît que les meilleurs profits de demain sont promis à ceux qui « retaperont », y compris à la va-vite, des immeubles anciens pour les refiler à des demandeurs de logements sociaux.

Car l’histoire se résume ainsi : un « riche » investisseur va recevoir des aides des collectivités et de l’Etat pour retaper un logement social bas de gamme. L’Etat va lui garantir le paiement de ses loyers et la remise en état du logement en fin de bail. L’investisseur pourra défiscaliser jusqu’à 70% des loyers ainsi perçus. Et l’Etat, via l’APL (aide personnalisée au logement) va financer une partie des loyers des locataires. Bref c'est l'état (donc les contribuables) qui assure la rentabilité et la solvabilité de l'opération. Autrement dit, pour un investisseur privé il est désormais plus rentable et moins risqué de retaper du logement social bas de gamme que de construire des logements neufs prétendument de standing où il n'est jamais sûr de pouvoir se faire payer un loyer et donc de rentabiliser son investissement.

En fait à Aix les Bains on est en train de redécouvrir la justesse d’une vieille plaisanterie : il vaut mieux prendre aux pauvres qu’aux riches car les pauvres sont plus nombreux. Les « riches » étant de plus en plus rares à Aix les Bains (voir ci-après), les « pauvres » représentent désormais le dernier espoir pour les promoteurs de s’enrichir. Résumant ainsi l’esprit du prospectus réalisé par la mairie, on pourrait dire que le nouveau slogan des promoteurs immobiliers dans la ville est : « prolétaires de tous les pays, enrichissez Nous »

Aix les Bains, ville de pauvres : En lisant le prospectus de la mairie on y découvre au hasard de la page 3 que le revenu moyen des foyers aixois est de 17.369 euros alors qu’il est de 22.000 euros en moyenne en France. Autrement dit, et ça c’est une vérité que le député-maire n’avait jamais révélée, les Aixois ont 21% de revenus de moins que la moyenne des Français. Et malgré cela ils sont imposés 23% de plus que la moyenne des Français. Quand on vous disait que la lecture de ce prospectus est très instructive pour peu qu’on y prenne le temps.

Le prospectus contient une autre « vacherie » pour le député maire. On y apprend en effet qu’à la fin 2009 la ville présentait un déficit de 755 logements sociaux (alors que Dord avait toujours démenti ce chiffre). On y apprend aussi que le taux officiel de logements sociaux dans la ville n’est ni de 18%, ni même de 16% comme l’avait affirmé Dord mais seulement de 15%. On se demande qui a relu un document aussi vachard pour le député-maire UMP.